交房環(huán)節(jié)是開發(fā)商高周轉(zhuǎn)模式閉環(huán)的關(guān)鍵一步，2018年，開發(fā)商恰恰在交房、收房環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，近期成都、武漢、南京等城市，均有多個住宅項目出現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)事件。

為何今年交房特別難？易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，從2016年開始持續(xù)加強的限價政策，壓縮了開發(fā)商的利潤空間，導(dǎo)致開發(fā)商在建筑和裝修上出現(xiàn)“減配”，質(zhì)量問題頻生；此外，開發(fā)商之間高周轉(zhuǎn)的管控能力不一，部分房企出現(xiàn)失控。

拉長了時間來看，2016年是房企的豐收年，多個開發(fā)商創(chuàng)下了銷售新高，高周轉(zhuǎn)之王碧桂園一年銷售超過3000億。按照兩年左右的竣工周期，今年交房高峰到來，每家開發(fā)商都有大量的項目需要交房，客服部門均嚴陣以待。

開發(fā)商遭遇質(zhì)量危機

按照兩年左右的銷售-竣工期，當前各大開發(fā)商普遍進入了交房高峰期。

而今年，房子的質(zhì)量面臨巨大考驗，長沙奧克斯締壹城、南京宏圖上水云錦、南京招商雍和府、青島中歐金茂墅等項目均因漏水、減配等被業(yè)主投訴維權(quán)。同時，逾期交房現(xiàn)象明顯，長沙、南京、青島均有項目因此被投訴。此外，精裝修縮水、公攤面積算裝修費也成為武漢等地業(yè)主維權(quán)的重點。

成都近期因業(yè)主維權(quán)精裝修被推上了風(fēng)口浪尖。涉及近五十個樓盤，其中不乏金科、龍湖、融創(chuàng)、保利、綠地、奧園等知名開發(fā)商。

不只是成都，長沙、南京、青島等城市，交房危機事件也時有發(fā)生。

2016年銷售3000億的碧桂園，今年迎來公司歷史上最大的交房年。與此同時，處于開工、建設(shè)、竣工、交房等不同階段的700多個城鎮(zhèn)的2000多個項目，大大增加了公司的管理負擔，在南京等地，業(yè)主維權(quán)概率也明顯上升。

因開發(fā)高品質(zhì)住宅聞名業(yè)內(nèi)的龍湖也陷入交房危機。

2018年6月，北京龍湖長城源著二期一組團迎來收房高峰。有業(yè)主反映，收房時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)部分路面、樓道、樓梯等公共設(shè)施還未交房就出現(xiàn)了嚴重的裂紋，后期樓梯坍塌，小院地面下沉，墻皮脫落，道路損毀等，部分業(yè)主憤而維權(quán)。

大規(guī)模的交房、收房引發(fā)的矛盾在各個城市發(fā)生。服務(wù)于收房環(huán)節(jié)、知名房企的資深客服人員成為各家公司爭搶的“香餑餑”。

一位曾在萬科等公司工作過的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他近期接到多個公司包括碧桂園的獵頭電話，開出的薪酬比原來高出一倍多。

多家房企內(nèi)部人士稱，交房是今年公司的重點工作之一。

萬科的交房管理是行業(yè)的標桿。據(jù)萬科深圳公司人士介紹，為降低交付風(fēng)險，萬科在交房前3個月會做三輪內(nèi)部模擬驗收，將戶均問題數(shù)控制在最低范圍內(nèi)。

在驗房環(huán)節(jié)，萬科有的項目甚至?xí)ｉT配備150人的“馬上修”團隊，為了提升業(yè)主感受，各個施工單位都有留守人員在現(xiàn)場，以備維修。

限價與高周轉(zhuǎn)“后遺癥”

楊紅旭也認為，今年樓市維權(quán)特別多的原因之一，就是限價。從2016年9.30開始，地方政府嚴厲控制新盤定價，否則不給批預(yù)售證。幾十個城市先后要求新房價格環(huán)比不增長。

2016年四季度至2017年，全國限價最嚴厲的城市是南京、武漢、成都、長沙、杭州、濟南等。這些城市的新盤上市，因為價格比周邊二手房低，多數(shù)快速售罄。

剛開始的幾個月，這些城市的開發(fā)商，還可以通過綁車位、裝修、喝茶費等彌補一些損失，而后來調(diào)控不斷升級，這些漏洞陸續(xù)被堵上；搖號、自住客優(yōu)先搖號等制度實行，讓開發(fā)商束手無策，只能接受利潤損失的殘酷現(xiàn)實。尤其是高價地項目，很可能賺不到錢甚至虧損。

楊紅旭認為，限價政策，讓部分購房者享受了政策紅利，但開發(fā)商被政府硬性壓價后，會想盡辦法彌補，各地遂出現(xiàn)了程度不一的“減配”現(xiàn)象，即降低建筑質(zhì)量與配套設(shè)施標準。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持有不同的觀點。他認為，當下大部分的交房糾紛在過去其實也有，并不一定真是開發(fā)商的質(zhì)量問題，核心原因是雙合同引起的糾紛。

之前一年多，為了規(guī)避限價，大部分開發(fā)商賣房時都是雙合同，把裝修費用高估另外簽約，移出一部分房屋的價格，購房者當時為了買房就簽了。但在交房時發(fā)現(xiàn)裝修低于預(yù)期，且市場的價格沒有明顯上行，從投資角度看消費者認為不劃算。

張大偉認為，雙合同規(guī)避了限價政策，所以不存在開發(fā)商因為限價而犧牲質(zhì)量的問題；雙合同是階段性的，規(guī)范后對應(yīng)的糾紛就會少很多。

7月11日，住建部等七部委在廣州整治樓市亂象，其中有房企在此次專項檢查中因“雙合同”問題被查。

除了限價，近三年來房企開展新一輪的規(guī)模競爭，碧桂園領(lǐng)銜下，恒大、融創(chuàng)、旭輝、陽光城、新城控股、泰禾等紛紛進入高周轉(zhuǎn)模式，就連本來穩(wěn)健的中海、華潤也加入了戰(zhàn)團。

高周轉(zhuǎn)下的房企質(zhì)量管控不一?！爸匾曢_盤周期、周轉(zhuǎn)率、利潤率等財務(wù)指標的高周轉(zhuǎn)，如今實打?qū)嵉?span style="text-indent: 2em;">迎來了檢驗?！币拙又菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

其中，為了實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，人為縮短項目開發(fā)周期，不僅給施工安全帶來了極大隱患，也會影響未來的居住品質(zhì)。

碧桂園上海奉賢6·24事故，被認定為一起生產(chǎn)安全責任事故，施工單位任意壓縮工期，是導(dǎo)致事故的一個間接原因。

楊紅旭認為，近兩年房地產(chǎn)業(yè)界流行跟投促進高周轉(zhuǎn)，具體項目盈虧與操盤者切身利益密切相關(guān)，大概率會壓縮各種成本。這些問題，只有到交房之后，甚至業(yè)主入住之后，才會有切身感受。

未來為規(guī)避政策風(fēng)險，上海房地產(chǎn)業(yè)界人士宋會雍預(yù)計，房企會更為謹慎，減少高價拿地。2018年7月23日，上海市中心的一塊住宅用地因沒有房企報名流拍。據(jù)上海土市官網(wǎng)，上海在最近一個月終止出讓4宗經(jīng)營性用地，其中2宗為住宅用地。杭州、蘇州、合肥等地也有土地相繼流拍。