房屋空置稅要來了？近日，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據(jù)演講實(shí)錄，仇保興認(rèn)為，應(yīng)該對房地產(chǎn)稅進(jìn)行分類，率先出臺能夠精準(zhǔn)遏制住房投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容地考慮物業(yè)稅如何開展，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。

此觀點(diǎn)引發(fā)了對空置稅的熱議。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在其微信公眾號發(fā)表文章表示：“仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認(rèn)為房地產(chǎn)稅要從容處理，意思是說‘急不得’?！?/span>

空置稅在國外很常見，在國內(nèi)也已經(jīng)討論多年，但遲遲沒有在政策層面開始執(zhí)行。新京報記者采訪發(fā)現(xiàn)，“空置”的界定是一大難點(diǎn)，在實(shí)際中難以操作；其次，中國房地產(chǎn)行業(yè)情況之復(fù)雜，也使得相關(guān)部門對這一調(diào)控工具保持謹(jǐn)慎態(tài)度?？罩枚惸芊裉嵘课菘罩贸杀疽詼p少投機(jī)投資性需求為市場所期待。

1 房屋空置稅要來了？

仇保興再提空置稅，賈康稱“是一個美好的愿望”

10月9日，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興提出，可通過征收空置稅以遏制住房投機(jī)泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段在發(fā)生變化，由過去中央集中發(fā)力調(diào)控到區(qū)域分散調(diào)控，從行政命令調(diào)控到利用稅收、信貸等工具調(diào)控，長遠(yuǎn)看空置稅、消費(fèi)稅都會陸續(xù)出臺。

空置稅主要是針對空置住房。仇保興提出，住房需求逐漸減少是未來的一個趨勢。根據(jù)國際貨幣基金組織發(fā)布的報告，法國、日本等發(fā)達(dá)國家在城鎮(zhèn)化率峰值過去之后，人均住房面積約為35-40平方米。我國絕大多數(shù)省份人均住房面積已經(jīng)達(dá)到這個數(shù)值，這意味著我國三四線城市的住房空置率會逐步上升，許多地方當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象會加劇。這也意味著，一線城市隨著人口的增長，房價上漲的壓力非常巨大。

賈康在其微信公眾號發(fā)表文章認(rèn)為，以空置稅促成房地產(chǎn)健康發(fā)展，是一個“美好的愿望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實(shí)，是當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，目前還沒有看到比較好的解決方案。

中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，我國實(shí)行空置稅的條件還不成熟，類似空置稅需要社會征信水平和體系建設(shè)達(dá)到一定程度，尤其是形成失信的約束機(jī)制，這樣整個社會的遵從成本降低，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假，因?yàn)槌杀咎?，只有這樣空置率的執(zhí)法成本才能達(dá)到一個理想狀態(tài)。

2 空置稅怎么征收？

香港今年開征空置稅，繳稅金額為年租金2倍

空置稅簡言之就是對空置的房屋收取一定的稅收，在國外較為普遍，法國、澳大利亞、英國等很多國家均征收空置稅。以法國為例，房子空置一年需繳納房價的10%，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%，并且同時附加稅金總額9%的手續(xù)費(fèi)。

據(jù)香港特區(qū)政府官網(wǎng)，今年6月，香港宣布對一手房開征空置稅，對空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“額外差餉”（即空置稅）。

香港的這一稅率實(shí)際上很高，香港的“差餉”（即土地稅）征收率為租值的5%，空置稅則高達(dá)200%。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報率為2.5%計(jì)算，空置稅率按租金兩倍征收，大約等于樓價的5%。舉例來看，一套月租金為10000港元的房子，年租金12萬港元，需繳納空置稅24萬港元，而這套房子的售賣價格可能只有約480萬。

香港對于空置稅的征收方法是，所有獲發(fā)占用許可證達(dá)12個月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報房屋的使用情況，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過六個月時間未作居住或出租用途，該房屋會被視為“空置單位”，業(yè)主需要繳付空置稅。

3 空置率到底有多高？

標(biāo)準(zhǔn)不一；按國際慣例，空置率5%-10%為合理區(qū)間

中國的房屋空置率到底高不高？目前較為權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告。該報告指出，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個百分點(diǎn)。分城市來看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數(shù)值高于其他很多國家和地區(qū)，2011年美國空置率為2.5%，歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。

中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁對新京報記者表示，該中心在持續(xù)進(jìn)行追蹤調(diào)查，目前可以透露的是，2017年的更新數(shù)據(jù)與此前的數(shù)據(jù)相差不大。

另一個較為可信的數(shù)據(jù)來自于國家電網(wǎng)的調(diào)查。今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標(biāo)準(zhǔn)，國家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結(jié)果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%。

按照國際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間，10%-20%是危險區(qū)間，超過20%為嚴(yán)重?cái)D壓。無論采用上述何種標(biāo)準(zhǔn)，我國空置率都偏高。

盤和林對新京報記者表示，很難有一個標(biāo)準(zhǔn)去界定什么樣的狀態(tài)算空置，即使理論上有，在實(shí)踐中也很難操作。國外學(xué)者計(jì)算空置率時，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子。國內(nèi)的學(xué)者，有的是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來計(jì)算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國內(nèi)與國外學(xué)者計(jì)算空置率的方法并不一致，因此用國外的標(biāo)準(zhǔn)來衡量空置率是否過高，缺乏科學(xué)性。

此外，我國房屋持有者與國外也不相同，國內(nèi)很多是為兒女未來上學(xué)、結(jié)婚等目的而購房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說，我國的空置率應(yīng)該要比國外的標(biāo)準(zhǔn)高才符合真實(shí)情況。比如說，國外超過20%就被視為危險信號，而國內(nèi)可能在30%以內(nèi)都是相對合理的水平。