國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的“組合拳”取得了明顯效果，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)得到了有效遏制，但與此同時(shí)，三四線城市樓市依然火爆，成交形勢(shì)繼續(xù)“高歌猛進(jìn)”。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種“冰火兩重天”的景象？透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，我們可以得出這樣的結(jié)論：改善型購(gòu)房需求是三四線城市樓市發(fā)展的要本動(dòng)力。
改善型購(gòu)房需求是實(shí)實(shí)在在存在的，不會(huì)因?yàn)檎叩南拗凭蜁?huì)消失，相反，這類(lèi)需求依然強(qiáng)烈!
那么，改善型需求有哪些呢?筆者通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)改善型需求數(shù)量之大超乎想象：
　　1、世紀(jì)前的住宅，主要是上世紀(jì)90年代的住宅。目前，這類(lèi)住宅大多因破爛不堪，功能不全，質(zhì)量不高，物業(yè)不好。由于這些原因，90%以上的業(yè)主均有賣(mài)掉舊房換新房的欲望。其中大多業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始購(gòu)房，而后住進(jìn)來(lái)的業(yè)主在若干年后也將依次離開(kāi)，尋找更好的居所，這類(lèi)老房子僅僅作為過(guò)度之用。
2、臨路的住宅。雖然近幾年大量的住宅不斷面市，但在城市化的同時(shí)，道路也多了起來(lái)，很多住宅都是組團(tuán)設(shè)計(jì)，臨路的房子因此也是越來(lái)越多。由于噪音和粉塵的污染，大多數(shù)住在臨路房子的業(yè)主都會(huì)選擇最終到別處居住，他們肯定會(huì)再次購(gòu)房選擇不臨路的房子居住，這類(lèi)需求龐大，只要有多少個(gè)臨路的房子，就會(huì)有多少個(gè)改善型需求，而且這類(lèi)需求一波接著一波，無(wú)窮無(wú)盡。
3、多層建筑的1層及4層以上住宅。前些年，中小城市大多開(kāi)發(fā)的是多層住宅。多層住宅的1層潮濕、噪音大、不太安全、采光不佳，很多年輕購(gòu)房者住進(jìn)一段時(shí)間后最終會(huì)選擇離開(kāi)；而4層以上的房子，大多由于爬樓辛苦，居住久了會(huì)感到不舒服，尤其是有了老人和小孩之后，問(wèn)題就會(huì)暴露，大多數(shù)家庭居住若干年后會(huì)選擇離開(kāi)。；因此，多層的1層和4層以上的住宅大多只能作為過(guò)度之用，有多少個(gè)這樣的住戶(hù)，就會(huì)有多少個(gè)改善型需求。
　　4、品質(zhì)較差的住宅。由于開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任等原因，一些小區(qū)配套較差、景觀落后、物業(yè)服務(wù)不如人意，這讓業(yè)主產(chǎn)生了不平感。因此，只要手中有了一定的積蓄，他們就會(huì)考慮賣(mài)掉品質(zhì)差的舊房去選擇品質(zhì)好的新房，這一類(lèi)需求也很龐大，因?yàn)?，隨著科技的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，房子只會(huì)越造越好，這就讓前期的品質(zhì)較差的房子成了“下等品”。因此可以說(shuō)，未來(lái)有多少套新增高品質(zhì)住宅就會(huì)有多少個(gè)改善型需求存在。
　　5、中小戶(hù)型住宅。由于前幾年信貸政策沒(méi)有限制，加上購(gòu)買(mǎi)力的原因，很多人購(gòu)買(mǎi)了中小戶(hù)型。其中除了一部分是投資外，剩下來(lái)的大多數(shù)人都會(huì)在若干年后賣(mài)掉小戶(hù)型去購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型，因?yàn)樗麄冑?gòu)買(mǎi)小戶(hù)型時(shí)考慮的就是過(guò)度。因此，有多少套小戶(hù)型住宅，也會(huì)有至少50%以上的小戶(hù)型數(shù)量的改善型需求。
　　6、經(jīng)濟(jì)適用房客戶(hù)。由于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)條件所限，市民中很多低收入者購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房。隨著時(shí)間的推移和時(shí)代的發(fā)展，他們中的一部分人通過(guò)努力經(jīng)濟(jì)條件好起來(lái)了，他們肯定不會(huì)繼續(xù)居住在品質(zhì)較差的經(jīng)濟(jì)適用房里，而是去購(gòu)買(mǎi)高檔的商品房，這一部分人也是實(shí)實(shí)在在的改善型需求。
　　7、手里有多套小戶(hù)型，但沒(méi)有一套大戶(hù)型的客戶(hù)。這類(lèi)客戶(hù)看上去好像有點(diǎn)不可琢磨，其實(shí)在一座城市中有不少這類(lèi)有多套小戶(hù)型住宅的業(yè)主。他們由于各種原因，比如梯度改善、小額投資等等，擁有二套以上小戶(hù)型。他們中很多人是想通過(guò)出售小戶(hù)型，或者干脆添購(gòu)大戶(hù)型住宅來(lái)改善居住條件的。攢著多套住宅而甘于蝸居在小戶(hù)型中，這樣的人是不多的。
　　8、高層住宅中太高的樓層和太低的樓層的住戶(hù)。在高層樓宇小區(qū)，住在太低的樓層，視野不開(kāi)闊，在壓抑感；住在太高的樓層，也會(huì)有“空中樓閣”的不安全，以及風(fēng)力太大等不足，所以一旦條件成熟，這些住戶(hù)將想方設(shè)法購(gòu)買(mǎi)更加宜居的樓層住宅。
　　9、風(fēng)水不好的戶(hù)型。什么樣的戶(hù)型是風(fēng)水欠佳的住宅？這個(gè)問(wèn)題不是一二句話(huà)可以講清楚，可以肯定的是，由于受開(kāi)發(fā)條件的制約，在一些樓盤(pán)中，會(huì)有某些戶(hù)型住著不太舒服，這類(lèi)住戶(hù)也是購(gòu)買(mǎi)陽(yáng)光住宅的堅(jiān)定需求者。
　　10、鄰居不好的戶(hù)型。鄰里關(guān)系對(duì)居住的舒適感、幸福感有著潛移默化的重要影響。如果鄰居關(guān)系不好，業(yè)主就會(huì)考慮重新購(gòu)房，以改變環(huán)境，提升生活品質(zhì)。
　　筆者一筆筆算下來(lái)，發(fā)現(xiàn)改善型需求實(shí)在是太多太多了?？梢哉f(shuō)，每一個(gè)買(mǎi)過(guò)房子的中國(guó)人都有可能是改善型需求客戶(hù)，事實(shí)上在一座城市中，擁有二套及以上住宅的家庭正越來(lái)越多。一旦信貸政策有所松動(dòng)，改善型需求購(gòu)房者更是會(huì)爆發(fā)出驚人的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力，使本來(lái)三年才能消化的存量房在短短一年內(nèi)就去化殆盡。