日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)(原全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì))第三屆會(huì)員大會(huì)在京召開，“商會(huì)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”和“行業(yè)變革與走勢(shì)”，成為會(huì)上熱議話題。萬科、富力、華遠(yuǎn)、今典等品牌房企從商會(huì)會(huì)員和開發(fā)商代表雙重身份出發(fā)，探討交流了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)新任會(huì)長、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長張力在接受采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)行業(yè)“暴漲、暴利的時(shí)代已經(jīng)一去不返”，未來兩三年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整時(shí)期，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生教授更表示說“中國房地產(chǎn)走過了快速發(fā)展和處于風(fēng)口浪尖的十年，將迎來趨于成熟和健康發(fā)展的今后十年”。

　　近期，大家關(guān)注學(xué)習(xí)的十八大報(bào)告中，有多個(gè)主題和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，聶梅生教授認(rèn)為其中主要有四個(gè)：民生主題、城鎮(zhèn)化主題、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整主題/經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整主題，而從這四個(gè)主題方向考慮到具體的行業(yè)問題那就集中到了“合理房價(jià)的再判定”和“房地產(chǎn)的長效政策”這兩方面。房價(jià)到底怎么樣算合理？聶梅生教授說應(yīng)有兩個(gè)判定，一是gdp和人均收入的判定，按照未來10年要翻一番的情況，gdp和人均收入年增長率在7%至7.5%區(qū)間，房價(jià)上升就應(yīng)該比之低，所以房價(jià)上升低于7%就是合理的。第二是房價(jià)收入比，如果大城市的房價(jià)收入比從12%降到6%就應(yīng)被認(rèn)為回歸到了合理值。大家對(duì)“合理房價(jià)”的期待，其實(shí)就是收入比房價(jià)漲得快、分子比分母漲得快，但這個(gè)過程不可能在某一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，而是需要一個(gè)使之趨于合理的時(shí)間段。

　　此外，聶梅生教授指出，房地產(chǎn)體制性的改革和長效政策應(yīng)適時(shí)啟動(dòng)，長效機(jī)制有三，一是地根、二是銀根，三是稅收。房地產(chǎn)行業(yè)的改革與發(fā)展，首先要解決“土地供給制度改革”，聶梅生教授說，如果能逐步形成“政府供地和市場供地的雙軌制”，對(duì)未來十年中國房地產(chǎn)平衡發(fā)展將是一個(gè)巨大的動(dòng)力。第二，多元化的融資渠道促進(jìn)金融市場化改革當(dāng)中民間的資金進(jìn)入，這樣將給“銀根”這部分帶來很大的活力和新鮮血液。第三，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅?！胺慨a(chǎn)稅”這一稅種原本就有，但過去并未將“個(gè)人住房”納入其中，因此試點(diǎn)的推行一直就針對(duì)的是對(duì)征收“個(gè)人住房”房產(chǎn)稅的擴(kuò)容，但在界定經(jīng)營性和自住性的問題上有所分歧。今后，是不是再擴(kuò)容？又向哪個(gè)方向擴(kuò)容？是以哪個(gè)模式擴(kuò)容？是法人持有的擴(kuò)容還是個(gè)人持有的擴(kuò)容？都尚未解決。更重要的房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅不能相提并論，房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當(dāng)中的《物權(quán)法》的出臺(tái)，《物權(quán)法》配套的是物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，現(xiàn)在這兩者無法匹配，有《物權(quán)法》，沒有物業(yè)稅，所以目前原來收過的房產(chǎn)稅就在一個(gè)折中點(diǎn)上“兜圈子”。聶梅生教授最后分析說，盡管很多問題尚無定論，但目前房價(jià)的漲幅已被控制，市場正在溫和地恢復(fù)，供需雙方趨于理性，比較適合改革性的新政出臺(tái)。