城鎮(zhèn)化是重要載體
中國(guó)證券報(bào):綠地如何看待城鎮(zhèn)化帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇?
張玉良:積極、穩(wěn)妥、有序,這三個(gè)詞很重要,表明現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化跟過(guò)去很不一樣。現(xiàn)在大城市有很多“城市病”,比如擁堵、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、資源有限等。
北京、上海的人口仍處在快速擴(kuò)張階段,全國(guó)超過(guò)千萬(wàn)人口的城市越來(lái)越多,當(dāng)資源不能承受人口集聚的狀況時(shí),問(wèn)題就變得較為嚴(yán)重。相比特大城市而言,人口一二百萬(wàn)的城市發(fā)展的一般比較有序,但有些城市出現(xiàn)了人口萎縮現(xiàn)象,在某些地級(jí)市表現(xiàn)尤為明顯。
目前部分三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況令人擔(dān)憂,市場(chǎng)和人口都集中在一二線城市去了。這些問(wèn)題,跟我們過(guò)去城市發(fā)展導(dǎo)向有關(guān)系。
中國(guó)證券報(bào):城鎮(zhèn)化對(duì)綠地集團(tuán)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言意味著什么?城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵是什么?
張玉良:下一個(gè)十年,城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,會(huì)有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市,住房、商業(yè)、美麗中國(guó)的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍是城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的主體成員之一,是城鎮(zhèn)化的重要力量。大企業(yè)應(yīng)該發(fā)揮標(biāo)桿作用。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中,企業(yè)應(yīng)發(fā)揮參與、建議的作用。我認(rèn)為,未來(lái)十年,房地產(chǎn)企業(yè),尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。
現(xiàn)在城市已經(jīng)沒(méi)有邊際。以長(zhǎng)三角、珠三角為例,城市都連起來(lái)、成片了。城市的邊際如何界定,也是我們研究的新課題。比如上海與江蘇的蘇州,地域都已經(jīng)相連。城市群應(yīng)該是形成“一核多中心”的概念。國(guó)外的洛杉磯等大城市,周邊有一連串的衛(wèi)星城,東京也有衛(wèi)星城,但我們的城市是城市與城市連接。
城鎮(zhèn)化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的載體,城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。未來(lái)幾年,無(wú)論是投資還是內(nèi)需,城鎮(zhèn)化都是一個(gè)重要載體,離不開(kāi)它。特別在當(dāng)前外需增長(zhǎng)困難的情況下,城鎮(zhèn)化的意義更為重大。
建議征收“持有稅”
中國(guó)證券報(bào):如何看待2012年的樓市調(diào)控?
張玉良:目前看,政府對(duì)樓市的調(diào)控是有力的,成果明顯。雖然各界認(rèn)為調(diào)控的手段應(yīng)更市場(chǎng)化、法制化,有些手段不一定是最好的辦法,但可能是目前最有效的辦法之一。
有的事應(yīng)該怎么做,不代表現(xiàn)在就能去做,因?yàn)闂l件不夠具備。在限購(gòu)背景下,今年樓市有一定的成交量和市場(chǎng)繁榮度,但房?jī)r(jià)并沒(méi)有上去;此外,保障房建設(shè)速度在加快。這種結(jié)果,符合中央的調(diào)控意圖,但以目前的方式進(jìn)行調(diào)控難以持久,因此有關(guān)部門(mén)也在尋找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成長(zhǎng)的一年,行業(yè)龍頭增長(zhǎng)比較快。綠地也是如此,綠地銷(xiāo)售面積和成交金額,今年增長(zhǎng)率均在35%-40%。
中國(guó)證券報(bào):限購(gòu)政策將何去何從,房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效措施如何推進(jìn),社會(huì)各界對(duì)明年房地產(chǎn)調(diào)控各種猜測(cè)頗多。綠地如何看待明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
張玉良:個(gè)人認(rèn)為,明年房地產(chǎn)調(diào)控措施可能進(jìn)一步完善,關(guān)鍵是房產(chǎn)稅怎么出。
如果僅僅是征收房產(chǎn)稅,只能抑制投機(jī),但對(duì)房產(chǎn)持有過(guò)多的人,應(yīng)該對(duì)其在持有環(huán)節(jié)征稅。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅費(fèi)較多,應(yīng)該對(duì)原有的稅收進(jìn)行清理,否則大量新增稅種不夠合理。如果向多數(shù)普通老百姓征稅,不太合適。有的稅收雖然看上去是由企業(yè)承擔(dān),但實(shí)際上更多的是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。所以要解決抑制投機(jī)問(wèn)題,應(yīng)該對(duì)持有房產(chǎn)過(guò)多的人征收“持有稅”。當(dāng)然,好的稅收政策,不應(yīng)該是對(duì)大多數(shù)的普通購(gòu)房者、剛需人群征稅。我們期盼有市場(chǎng)化、法制化,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法制、稅收的辦法,取代行政限購(gòu)。社會(huì)上籠統(tǒng)認(rèn)為,房產(chǎn)稅會(huì)解決高房?jī)r(jià),但如果每年讓多數(shù)普通購(gòu)房者都納稅,其實(shí)會(huì)加重老百姓的負(fù)擔(dān)。
突破瓶頸推進(jìn)轉(zhuǎn)型
中國(guó)證券報(bào):綠地近期的發(fā)展目標(biāo)是五年之內(nèi)進(jìn)入世界200強(qiáng),這意味著綠地營(yíng)業(yè)收入要在5年內(nèi)翻番,綠地如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)?
張玉良:早在2005年,綠地在年?duì)I業(yè)收入還不到100億的情況下,就明確制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)。這個(gè)夢(mèng)想,奇跡般地如期實(shí)現(xiàn)。
躋身世界企業(yè)500強(qiáng)后,我們提出以“20年后再出發(fā)”的歸零心態(tài),對(duì)世界級(jí)企業(yè)的先進(jìn)管理模式,尋找差距、改進(jìn)提升,推動(dòng)外延式增長(zhǎng)和內(nèi)生式提升齊頭并進(jìn),提升自身在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
綠地未來(lái)的目標(biāo)是進(jìn)入世界企業(yè)200強(qiáng)。我們有信心在2015年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000億元。今年已經(jīng)超額完成2400億元的目標(biāo),如果保持每年30%的增長(zhǎng)率,這個(gè)目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。公司內(nèi)部做了分解,到2015年,主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到2000億元,能源達(dá)到2000億元,其他產(chǎn)業(yè)1000億元。
中國(guó)證券報(bào):綠地集團(tuán)很早實(shí)行“走出去”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”戰(zhàn)略,綠地的“轉(zhuǎn)型觀”是什么?
張玉良:綠地集團(tuán)2000萬(wàn)起家,20年進(jìn)入世界500強(qiáng),得益于“走出去”。綠地有80%的業(yè)務(wù)不在上海,同時(shí)綠地也適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè),因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定性太差。在走出去過(guò)程中,依托信息化,實(shí)行三級(jí)管理,集團(tuán)戰(zhàn)略管控與財(cái)務(wù)管控相結(jié)合,這已經(jīng)形成制度。
綠地近年來(lái)致力轉(zhuǎn)型升級(jí),堅(jiān)持三個(gè)適應(yīng):適應(yīng)政策、適應(yīng)環(huán)境、適應(yīng)市場(chǎng);堅(jiān)持三個(gè)調(diào)整:調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu);堅(jiān)持在發(fā)展中解決問(wèn)題、突破瓶頸是綠地的“轉(zhuǎn)型觀”。自行車(chē)在行進(jìn)中轉(zhuǎn)彎較容易,但停下來(lái)轉(zhuǎn)彎卻可能會(huì)摔跤。