6月28日降準(zhǔn)、降息，救市意圖明顯，雖然本周一市場(chǎng)并沒(méi)有買單，但雙降卻給開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者真正“減負(fù)”。加上公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、全面放開(kāi)限購(gòu)等利好消息，都在刺激購(gòu)房需求積極入市，7月的樓市有望繼續(xù)向好。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否觸底回暖，也要看房地產(chǎn)的臉色，從成交量和庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)回暖跡象。

一線城市樓市數(shù)據(jù)回暖

近期，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售量回升及庫(kù)存減少等多項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的改善，房地產(chǎn)行業(yè)回暖現(xiàn)象愈發(fā)明顯,尤其是一線城市。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)高庫(kù)存在5月份開(kāi)始快速下降（見(jiàn)圖1），其中一、二線城市去化率分別達(dá)75%和60%。6月24日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，自2012年4月以來(lái)持續(xù)長(zhǎng)達(dá)3年之久的商品房庫(kù)存持續(xù)上升態(tài)勢(shì)首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，5月末商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米。

庫(kù)存減少的同時(shí)，供應(yīng)量在6月份也明顯回升，統(tǒng)計(jì)顯示前30個(gè)大城市6月成交數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)約8%，同比增長(zhǎng)56%。

伴隨著銷售量的提升，房地產(chǎn)投資也開(kāi)始回暖。中金公司表示，統(tǒng)計(jì)的9大城市房地產(chǎn)再投資已經(jīng)開(kāi)始，但擴(kuò)散到全國(guó)還需1~2個(gè)季度左右，預(yù)計(jì)9月開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速恢復(fù)至10%以上。

是否真正回暖仍有待驗(yàn)證

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)回暖，和地產(chǎn)政策松綁有直接關(guān)系，尤其是“3·30”新政之后。對(duì)于這次降準(zhǔn)降息，市場(chǎng)預(yù)期釋放的資金可達(dá)6000億~7000億元。而且目前已經(jīng)在降息通道中。歷史數(shù)據(jù)顯示降息周期啟動(dòng)1~2個(gè)月后，全國(guó)商品房成交量開(kāi)始增長(zhǎng)，且單月同比增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)12個(gè)月左右。除了銷量、庫(kù)存等數(shù)據(jù)，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍認(rèn)為，“雙降”還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。他預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)月均增幅或達(dá)到0.5%的水平。大城市的房?jī)r(jià)增幅或達(dá)到1%以上，部分大城市則在2%以上的水平。

除了降息、降準(zhǔn)、取消存貸比等流動(dòng)性寬松政策給樓市帶來(lái)的暖風(fēng)外，直接針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策之風(fēng)，上半年也一直在吹。目前，除了一線城市，限購(gòu)幾乎全部放開(kāi)。而我們也欣喜地看到，在放寬住房公積金提取的名單中，北京榜上有名。

目前，我國(guó)能替代房地產(chǎn)的主導(dǎo)行業(yè)還沒(méi)有形成，因此房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。受房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響的有60余個(gè)行業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率依然在20%以上。多家券商表示，與去年10月回暖掉頭不同，這輪房地產(chǎn)回暖持續(xù)性的概率很大。但也有機(jī)構(gòu)分析師對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的回暖持保留意見(jiàn)?！艾F(xiàn)階段充其量是處于銷量復(fù)蘇狀態(tài)，從供需關(guān)系來(lái)看，一些城市的供給量還是偏大，需求也沒(méi)有那么旺盛，城市間分化會(huì)更加嚴(yán)重。但可喜的是，年中房地產(chǎn)公司會(huì)加大推盤(pán)的力度，力保完成年初的目標(biāo)。因此市場(chǎng)是否可以反彈還需要進(jìn)一步驗(yàn)證?！币晃荒涿治鰩熃邮苡浾卟稍L時(shí)說(shuō)。

關(guān)注轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)

雖然是否真正回暖還有待驗(yàn)證，但是一線城市的房地產(chǎn)股和正在積極轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)，投資機(jī)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)?！罢斜Ｈf(wàn)金”這類一線城市的大盤(pán)地產(chǎn)龍頭，價(jià)值洼地較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，7月3日，中證金融地產(chǎn)指數(shù)的市盈率為10.77倍，市凈率為1.68倍；而滬深300動(dòng)態(tài)成分指數(shù)的市盈率為14.7倍，市凈率為1.98倍。

除了低估值的行業(yè)龍頭外，在重多房地產(chǎn)概念股中，擁有獨(dú)特模式或改革轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)公司，也迎來(lái)布局機(jī)會(huì)。如積極向“互聯(lián)網(wǎng)+”、養(yǎng)老地產(chǎn)、環(huán)保、健康轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)可著重關(guān)注。

“互聯(lián)網(wǎng)+”等新興領(lǐng)域是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要渠道。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大方向下，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的深度融合有助于房地產(chǎn)企業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)的流量入口優(yōu)勢(shì)，更全面地轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)布局，化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，走出重資產(chǎn)困局。

此外，不少傳統(tǒng)房企瞄準(zhǔn)了環(huán)保、健康、傳媒等這些新興產(chǎn)業(yè)的蛋糕，爭(zhēng)相跨界轉(zhuǎn)型。除了跨界轉(zhuǎn)型的房企外，多家傳統(tǒng)房企正向養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)靠攏。方正證券認(rèn)為，在此輪牛市中獲利了結(jié)的資金很可能會(huì)進(jìn)入房市，下半年改善性住房需求將得到集中釋放。同時(shí)隨著我國(guó)勞動(dòng)人口數(shù)量的逐漸減少和老齡化人口數(shù)量的不斷增加，養(yǎng)老地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)升溫，面向存量資源的優(yōu)化再配置及升級(jí)配套服務(wù)將成為下半年以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的共同選擇。上實(shí)發(fā)展、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，世聯(lián)行與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)合作，公司表示有可能在中高端社區(qū)介入物管，或?qū)⒃黾羽B(yǎng)老服務(wù)。