房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局又何止房地產(chǎn)公司或者中介的渴望華麗轉(zhuǎn)身。結(jié)束2014年的低迷態(tài)勢(shì)后，2015年一線(xiàn)城市的樓市尤其是深圳樓市成交量?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，購(gòu)房者從觀望徘徊到唯恐入市晚，一批知名房企高管的離職與變動(dòng)，諸如此類(lèi)，無(wú)一不折射出這個(gè)行業(yè)正在進(jìn)入新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

量?jī)r(jià)齊升

成交創(chuàng)2007年以來(lái)新高

2015年，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比上年同期大幅增長(zhǎng)26%至675萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2007年以來(lái)新高。全年一手住宅成交量同比大幅增長(zhǎng)65.2%至665.9萬(wàn)平方米。多元化購(gòu)房需求更成就了2015年深圳房?jī)r(jià)的攀升，全年一手住宅成交均價(jià)達(dá)33426元/平米，同比大幅增長(zhǎng)39 .4%，領(lǐng)漲全國(guó)。其中，11月單月成交均價(jià)高達(dá)44761元/平米，同比大漲69%，為2008年以來(lái)最大漲幅。

從區(qū)域來(lái)看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由點(diǎn)及面的普漲態(tài)勢(shì)：在熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)率先拔高后，南山、福田、羅湖等中心城區(qū)呈現(xiàn)全面豪宅化趨勢(shì)，其后漲價(jià)范圍蔓延全市，關(guān)外的價(jià)格洼地也開(kāi)始借助于軌道交通等利好紛紛開(kāi)啟補(bǔ)漲之路。除新房市場(chǎng)外，深圳全年二手住宅成交量達(dá)到了1063 .8萬(wàn)平米，為上年的兩倍之多，略遜于2009年。在堅(jiān)挺的市場(chǎng)信心支撐下，二手住宅價(jià)格也大幅走高，戴德梁行住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2015年中高端住宅售價(jià)同比上升達(dá)47.6%，帶動(dòng)租金價(jià)格也上升了25.0%。

政策變化

多項(xiàng)政策利好帶旺樓市

去年，深圳樓市承接了2014年9·30新政的熱潮，“認(rèn)房不認(rèn)貸”點(diǎn)燃了大量換房需求，投資客也是借機(jī)大舉入市，2015年投資客比例已經(jīng)上升了兩成。緊接著3·30政策的出臺(tái)，營(yíng)業(yè)稅免征期由5年降為2年等利好，使得深圳樓價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)飛漲，二季度成交量接近2009年的高峰。另外，從2014年11月到2015年10月，中國(guó)人民銀行四次降準(zhǔn)，六次降息，而10月以來(lái)，首付貸款利率優(yōu)惠從9 .8折降到9折的歷史低位，因此，持續(xù)寬松的貨幣政策成為深圳樓市的催化劑，為深圳帶來(lái)了大量的新增資金。不過(guò)，股災(zāi)之后的9·30政策對(duì)于樓市的邊際刺激作用呈現(xiàn)出明顯遞減的趨勢(shì)。

全年綜合來(lái)看，政策共振效應(yīng)非常重要，資金面的改善更是重中之重，這一特殊的變量拉動(dòng)了深圳去年的樓市。另外，普遍認(rèn)為會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生利好的二孩政策，其利好程度在近期內(nèi)還不會(huì)有明顯的體現(xiàn)。

土地市場(chǎng)

居住用地“面粉貴過(guò)面包”

去年深圳樓市成交量?jī)r(jià)一路走高，開(kāi)發(fā)商回歸一線(xiàn)城市的勢(shì)頭也愈發(fā)高漲，不過(guò)由于深圳城市面積狹小、可開(kāi)發(fā)空間非常有限，去年的土地成交量相比2014年降幅依然十分明顯。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳全市土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及舊改釋放出的近700萬(wàn)平方米的用地規(guī)模，土地招拍掛市場(chǎng)共成交62宗地塊，總成交面積為134萬(wàn)平米，同比減少30%。

與此同時(shí)，上下半年土地市場(chǎng)的成交出現(xiàn)分化。深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月全市掛牌交易土地共計(jì)26幅，是單月供應(yīng)最多的月份。當(dāng)月土地市場(chǎng)也頻現(xiàn)“小陽(yáng)春”，位于寶安尖崗山的一居住地塊以79907元/平米的樓面價(jià)問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王，位于坪山的居住用地可售樓面價(jià)也高達(dá)2 .72萬(wàn)元。深圳中原地產(chǎn)分析，“面粉貴過(guò)面包”的背后是宅地供應(yīng)極其緊張以及實(shí)力開(kāi)發(fā)商對(duì)明年深圳市場(chǎng)的預(yù)期看好。

豪宅提速

成交面積超過(guò)去兩年總和

去年，深圳豪宅總供應(yīng)量為158萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.6%，為近三年新高。今年新房豪宅化趨勢(shì)也十分明顯，由此促成豪宅成交面積也創(chuàng)下近三年新高，達(dá)到115萬(wàn)平米，超越了2013年和2014年兩年的總和。

全年來(lái)看，豪宅供應(yīng)在6月達(dá)到33 .7萬(wàn)平米，成交達(dá)到16 .1萬(wàn)平米，均形成年內(nèi)高峰。10月中下旬開(kāi)始，豪宅項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)達(dá)到32萬(wàn)平米，成交量在年末也出現(xiàn)翹尾，僅11月就達(dá)到了15 .5萬(wàn)平米。

千萬(wàn)豪宅在近幾年占全市新房比例一直在上升，今年占比達(dá)到3 .1%，成交套數(shù)同比大幅增長(zhǎng)151.7%。南山成為全年豪宅項(xiàng)目最多的區(qū)域，15個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積達(dá)9 3 .5萬(wàn)平米，占全市供應(yīng)量的59%，同比上漲325.1%。后海、寶安中心區(qū)、西麗成為新興的豪宅區(qū)，正在崛起。

在去化周期方面，豪宅存量雖然有所增加，但去化周期由20 15年年初的12 .4個(gè)月降到了年底的10 .6個(gè)月，呈現(xiàn)穩(wěn)定下降態(tài)勢(shì)。其中，公寓類(lèi)產(chǎn)品尤其受到市場(chǎng)熱捧，去化周期僅為5.9個(gè)月。

城市更新

在年度土地供應(yīng)中占比提高

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前指出，“城市建設(shè)用地目前基本用完了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要來(lái)源于城市更新?！边@一點(diǎn)，從深圳市年度計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地面積中存量建設(shè)用地的占比變化可窺一二。2014年，存量建設(shè)用地在年度土地供應(yīng)中占比69%，2015年這一比例提高到73%。據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)這一比例或?qū)⒊掷m(xù)維持高位。而根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)量達(dá)94個(gè)，釋放土地約770萬(wàn)平米。

除了供應(yīng)數(shù)量的大幅增加，2015年政府也加強(qiáng)對(duì)城市更新的管理，大動(dòng)作接二連三。已經(jīng)獲批設(shè)立的深圳市城市更新局開(kāi)始運(yùn)作，原本由市規(guī)土委各管理局負(fù)責(zé)的城市更新計(jì)劃審查、規(guī)劃審查事項(xiàng)轉(zhuǎn)由該機(jī)構(gòu)直接受理申報(bào)并履行審查(審批)職能。羅湖成為全市首個(gè)城市更新改革試點(diǎn)區(qū)，區(qū)城市更新局通過(guò)一站式服務(wù)、關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)同時(shí)申 報(bào) 、并 聯(lián) 審批、壓縮辦文時(shí)限等方式，力爭(zhēng)項(xiàng)目報(bào)批到開(kāi)工在一年內(nèi)完成。

2015年那些人

●房企高管紛紛創(chuàng)業(yè)

樓市狂熱，很多房企高管也趁機(jī)創(chuàng)業(yè)。公開(kāi)資料顯示，原萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶離職創(chuàng)建優(yōu)客工場(chǎng)；原世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅離職創(chuàng)業(yè)，推出ELAB新房定制平臺(tái)；原中海地產(chǎn)副總裁、營(yíng)銷(xiāo)公司董事長(zhǎng)涉足創(chuàng)投領(lǐng)域，原綠地控股副總裁胡京、原世茂集團(tuán)副總裁張濱等一眾房企高管，2015年均選擇離職創(chuàng)業(yè)，其中不乏如劉愛(ài)明用新的視角重新定義地產(chǎn)，亦不乏如張一平、毛大慶，以空間構(gòu)建運(yùn)營(yíng)能力切入創(chuàng)投。

●新房置業(yè)者蜂擁入市

反映新房市場(chǎng)的中原新房訪(fǎng)客指數(shù)在第二季度的拉升下，整年表現(xiàn)好于去年。特別是3.30新政后，訪(fǎng)客指數(shù)明顯上升，在短短兩個(gè)月內(nèi)迅速上升到167的峰值，有近4個(gè)月的時(shí)間，該指數(shù)都在臨界值之上。而隨著股災(zāi)的到來(lái)，7月之后訪(fǎng)客指數(shù)開(kāi)始明顯回落，8月初達(dá)到全年低點(diǎn)，僅為61。而臨近年底，開(kāi)發(fā)商為沖銷(xiāo)量，定價(jià)開(kāi)始理性，優(yōu)惠明顯，及政策利好影響下，訪(fǎng)客指數(shù)再超臨界線(xiàn)，顯示新房置業(yè)者開(kāi)始蜂擁入市。

●投資客瘋狂涌入

瘋狂上漲的樓市吸引了一批“無(wú)畏”的投資客，根據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳投資客占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多。其中個(gè)別月份投資客數(shù)量超過(guò)30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益。

但另一方面，深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)的客戶(hù)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)54%的客戶(hù)手中無(wú)房，擁有1套房的客戶(hù)占比為34.3%，剛需購(gòu)房者和改善性購(gòu)房者仍然是市場(chǎng)的主導(dǎo)型力量。

而從購(gòu)房群體的年齡分布來(lái)看，深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，80后還是主力軍，58%深圳二手房的成交都來(lái)自于26-35歲，70后所占比例也不少，大概28%。